בשנה האחרונה, שוק המשכנתאות עבר טלטלה בכל הנוגע לריביות ולתמחור הלוואות, כאשר הדבר השפיע על עליה משמעותית בריביות הניתנות לנוטלי המשכנתאות. אם לפני פחות משנה היה אפשר לקבל ריבית של פחות מ 3% ל 20 שנה בריבית קבועה צמודה למדד, הריבית כיום עוברת את רף 4%.
אם נסתכל על מחירי הריביות במשק, בעצם לא קרה דבר. ריבית בנק ישראל כמעט ללא שינוי כבר מספר שנים, ריבית על פיקדונות הינה אפסית גם כן כבר תקופה ארוכה וגם המצב באירופה ובארה"ב דומה מאוד. יחד עם זאת באמצע 2016, הבנקים למשכנתאות החלו לעלות בהדרגה ובשקט יחסית את הריביות לנוטלי המשכנתאות. הדבר נבע ממספר סיבות, כאשר הסיבה העיקרית היא רווח נמוך בסקטור המשכנתאות שנבע מתחרות ומרצון הבנקים לתת אשראי כמעט כל מחיר ואף לעיתים במרווח נמוך במיוחד. הסיבה השנייה, היא הנחיות בנק ישראל אשר חילקו את האשראי לסוגים שונים בהתאם לסיכון והחידוש העיקרי הוא, כי בנק ישראל פילג את הסיכון לפי אחוז המימון מערך הנכס אותו רוכש הלקוח למימון של עד 45% משווי הנכס ומדרגה שנייה מעל 60% משווי הנכס ובכך יצר שלוש מדרגות. כל הלוואה שנותן הבנק במימון של עד 45% מימון, גורמת לבנק להפריש אחוז מזערי, בהלוואות בין 45% ל 60% נדרש הבנק להפרשה גבוה יותר ובהלוואות בהם נדרש הבנק לממן למעלה מה 60% מגובה הרכישה, נדרש הבנק להפריש אחוז משמעותית גבוה יותר. ריתוק ההון לסיכון, גורם לבנק לאבד מקורות ובכך נאלץ הבנק לתמחר את ההלוואות הללו יקר יותר על מנת לפצות על ה"נזק" שנגרם לו.
סיבה נוספת להעלאת הריבית היא חוסר במקורות והבנקים החליטו לתעדף את ההלוואות, אותם הם מוכנים לתת ובכך נתנו עדיפות להלוואות רווחיות יותר. בנקים רבים שינו את הדרך בה הם מודדים את כדאיות מתן ההלוואה. אם בעבר הבנק היה מסתכל על רווח כולל או על תיק משכנתא כיעד, כיום ההסתכלות היא על מרווח בין גיוס הכסף למחיר מתן הכסף ללקוח ולא על פרמטרים אחרים. הבנקים החלו לתת דגש על מתן משכנתאות ללקוחות הבנק וללקוחות פוטנציאליים שיהיו מוכנים להעתיק פעילות מסחרית (לפתוח עו"ש משכורת) ואף נותנים תמריצים לפתיחת חשבון עו"ש באמצעות הלוואות מסובסדות ומתן פטורים בדמי ניהול חשבון.
לסיכום, ניתן לומר, כי אני ממליץ למשפחות העומדות ליטול משכנתא, לנסות להגיע למימון מינימאלי ככל שניתן ולא לעבור 60% משווי הדירה במידת האפשר. אם בידי נוטל המשכנתא סכום ההון העצמי הנושק ל 40%, מומלץ לקחת הלוואה מסחרית קטנה ולא לעבור מימון זה באחוזים בודדים. למשקיעים, מומלץ לא לעבור מימון של 45%, כאשר המימון המקסימאלי, אותו ניתן לקבל כיום לדירה שנייה ושלישית הוא עד 50% מימון בכל מקרה. מומלץ תמיד לשעבד את הדירה אותה עתידים לרכוש ולא דירה בבעלות קיימת (כמו דירה קיימת או דירה בבעלות צד ג'), כך הקצאת ההון של הבנקים היא הנמוכה ביותר. כמו כן ממליץ לנצל את האפשרויות הרבות בנטילת משכנתאות, כך שמשכנתא תוגדר לדיור ולא לכל מטרה. הדבר יפחית משמעותית את הריביות אותם ניתן לקבל.
רוס לוין, כלכלן ומשפטן (M.A.)
מומחה למשכנתאות ומימון
חבר לשכת היועצים והברוקרים למשכנתאות בישראל
